캐나다 주택시장 분위기 바뀌었다

팬데믹으로 인애 교외의 넓은 주택으로의 이주움직임에 제동이 걸렸다. 정부가 경제에 쏟아부은 과도한 경기부양책에 대응하기 위해 주택담보대출 금리가 급격히 오르고 있기 때문이다. 불경기가 올 수도 있다.

주택 매매는 빠르게 감소하고 있고 신규 주택 건설 프로젝트는 취소되고 있다. 이제 많은 구매자들이 집값이 더 떨어지기를 기다리고 있다.

주택담보대출 중개업자 론 버틀러가 지적한 것처럼, “이러다 집을 소유하지 못할 것이란 두려움”이 “막차타서 쪽박탈 수있다는 두려움”으로 대체되고 있다.

그동안 많은 나라에서 부동산 가격 버블 문제가 불거졌지만 캐나다의 사정은 다른 나라와 사뭇 다르다. 물가 상승은 더 극심했다. 그래서 이제 모든 사람들이 거품에 취약한 상태이다.

캐나다 주택 구매심리의 최근 전환에 대해 짚어봐야할 다섯 가지가 있다.
1. 싼 물건을 찾는다.
부동산 분석가 스티브 사레츠키는 “밴쿠버의 5월 주택 매매가 전년 대비 32% 감소했다”고 말했다.

“주거비를 감당할 수있는 능력은 이미 문제가 되어있지만 금리 상승은 이것을 악화시킬 뿐입니다. 많은 구매자들은 현재 가격이 하락하여 대출 비용을 상쇄하기를 바라고 있습니다.”

로버트 캐빅 몬트리올은행 수석 이코노미스트는 “캐나다 주택시장의 거품 심리가 금리 인상으로 깨졌다”고 말했다. 더 이상 널리 퍼진 투기, 건설 전 과제 뒤집기 또는 FOMO(소외불안증후군) 구매는 없습니다.”

벤쿠버와 토론토의 일부 교외에서는 이미 집값이 15% 이상 떨어졌다. 도시 캐나다인들이 수십 년 동안 국내외 바이어와 투기꾼들의 강한 수요에 익숙해져 있음에도 불구하고 대도시 중심부는 다음이 될 수 있을 것이다. 캐나다 중앙은행이 지난 몇 달 동안 대출금리를 인상함에 따라 전형적인 5년 고정금리 주택담보대출은 약 1.75%에서 5% 이상으로 급증했다. 올인하기 위해 무리하게 손을 뻗은 사람들 중 많은 사람들이 곧 화상을 입게 될 수도 있다. 그레이터 토론토에서 집을 내놓은 사람들도 초조하다. 그리고, 존 파살리스 전문가는 캐나다 은행조차도 18개월에서 24개월 동안 금리 인상의 완전한 영향이 나타날 것으로 예상하지 않는다고 지적했습니다.

파살리스씨는 “2023년은 금리가 높은 수준을 유지하고 경기 침체와 실직이 실제로 나타날 경우 모기지를 많이 안고있는 가구에 큰 어려움을 던져줄 수있다”며 “그때 캐나다는 경제 성장의 많은 부분을 가계부채를 증가시키는 것에 바탕을 둔 부정적인 면을 정말로 느낄 수 있을 것이다다.”고 말했다. 그런 위기는 다른 나라보다 캐나다에서 더 심각하다.
일부 정치인들과 부동산 업자들은 많은 부유한 나라들의 거주자들이 어떻게 주거비용으로 어려움을 겪고 있는지를 지적함으로써 캐나다의 주택비상사태를 특별한 것이 아니라고 치부한다. 하지만 현혹되지 말아야한다.

이코노미스트지조차 “캐나다와 다른 부유한 나라들의 비교는 약간의 우려를 불러일으킬 것이다. 2000년 이후, 캐나다의 평균 집값은 3배 이상 올랐다. 반면 미국에서는 60% 정도 올랐을 뿐이다”라고 지적했다.

캐나다의 주택 부문은 거대하다. 그것은 투자 자본의 37%를 소비하는데, 이는 더 다양한 경제권보다 훨씬 높다. 그리고 가계의 부채는 가처분소득의 185%로 대부분의 국가들보다 걱정스러울 정도로 크다. 캐나다의 시장은 투자자들에 의해 과장되었다.
마지막 집계에서 캐나다 주택담보대출의 22%는 두채에서 네채를 소유하고 임대놓고 있는 개인투자자들이 보유하고 있었다.

많은 사람들이 주택담보대출이 바닥을 치고 있을 때 자신의 집을 담보로 대출을 받아 앞다투어 구입했다. 밴쿠버와 토론토의 거주자들이 세계에서 가장 감당할 수 없는 부동산(그레이터 밴쿠버의 일반적인 가격은 126만 달러)과 씨름하고 있음에도 불구하고, 팬데믹 투자자들은 주택에 대한 여러 제안을 하는 사람들 중 한 명이었다.

정부는 투기를 막기 위해 아무것도 하지 않았다. 그리고 우리는 그들의 부작위가 다수의 연방 자유당 내각 장관들과 오타와 의원들이 그런 투자자들 중 한 명과 관련이 있는지 결코 알 수 없을 것이다.
4. 두 가지 요인이 여전히 주택에 상승 압력을 가할 것이다.
높은 주택담보대출 금리는 수요와 가능한 가격을 감소시킬 것이다.

그러나 모든 압력이 시장에서 사라지지는 않을 것이다. 많은 개발자들이 이윤이 감소했기 때문에 거대한 프로젝트에서 손을 떼기 시작하면서, 그것은 앞으로 이용할 수 있는 주택공급의 감소로 이어질 수 있다.

그리고 국경 개방으로 캐나다는 올해 50만 명의 기록적인 이민자들을 맞이할 것으로 예상된다. 14만명의 유학생들과 약 45만 명의 외국 노동자들의 새로운 흐름으로 합류하고 있다. 이들은 급증하고 있는 도시 임대료에 더 많은 압력을 가할 것이다. 많은 신규이민자들은, 당연히, 내집마련에 힘을 쏟을 것이다.
5. 담보 대출은요?
캐나다인의 18%는 최근 Manullife에게 이미 자신의 집을 살 여유가 없다고 말했다. 그러나 캐나다인의 35%만이 주택담보대출을 가지고 있는데, 일반적으로 “많은 사람들이 고정금리 주택담보대출이나 변동금리 중 무엇을 해야 하는지 물어본다”고 말한다. 사레츠키가 말했다.

“앞으로 5년 동안 부동산에 거주하게 될 것을 확실히 안다면 일반적으로 수리하는 것이 좋습니다. 그러나 캐나다인의 50% 이상이 5년 만기 주택담보대출을 상환하지 못해 조기 상환하는 데 막대한 수수료가 발생하는 경우가 많습니다.

그리고 그것은 단지 하나의 중요한 요소이다. 심지어 이 약화되는 시장에서도 구매자들은 여전히 조심한다